Onderzoeksopzet

1.1 Opkoopbescherming

In het begin van 2021 heeft de Tweede Kamer een amendement op de Huisvestingswet aangenomen met daarin het opnemen van opkoopbescherming. De regeling opkoopbescherming houdt in dat het voor gemeenten mogelijk wordt om een woonverplichting in te voeren bij de aankoop van een woning. Dit moet het voor starters makkelijker maken om een woning te bemachtigen en dit zou prijsstijgingen van koopwoningen moeten temperen. Bovendien zou deze regeling de leefbaarheid in buurten kunnen verbeteren door een beperking van de hoeveelheid particuliere verhuur. De regeling gaat gelden voor koopwoningen in het lagere en middensegment.

De afdeling Stadsontwikkeling van de gemeente Groningen heeft OIS Groningen gevraagd een analyse te doen van de woningmarkt. Op basis van deze gegevens wil men bepalen hoe de regeling opkoopbescherming in Groningen kan worden vormgegeven.

1.2 Methodiek

Gebruikte gegevens

Om de benodigde analyses te doen heeft OIS een analyse gedaan van de woningmarkt op basis van een aantal registratiesystemen van de gemeente Groningen. Het betreft inhoud van de volgende administraties:

  • Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG bevat alle gebouwen en adressen in de gemeente. Hierin wordt onder andere geregistreerd welke objecten in de gemeente een woning zijn.
  • Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (WOZ). In deze registratie wordt de getaxeerde waarde van woningen geregistreerd voor het heffen van gemeentelijke belastingen. Hierin wordt naast de waarde ook het eigendom van woningen geregistreerd. De gemeente bepaalt de taxatiewaarde van een WOZobject op basis wat het object zou moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar.
  • Basisregistratie Personen (BRP). In de BRP wordt vastgelegd welke personen er in de gemeente ingeschreven staan en op welk adres. Dit is gebruikt om te bepalen of een eigenaar (of familie van de eigenaar) van een woningen ook bewoner van de betreffende woning is.
  • Basisregistratie Kadaster (BRK). Deze registratie bevat het eigendom van percelen en woningen. Deze is voor het eigendom gebruikt als aanvulling op de WOZregistratie.

Voor de analyse is alleen gekeken naar zogenoemde verblijfsobjecten in de gemeente die op de betreffende peildatum in gebruik waren. Daarnaast hebben we voor de analyse alleen objecten meegenomen die in de BAG een woonfunctie hebben. Deze noemen we verder in deze rapportage woningen. Dit betekent dat adressen met een andere functie, waar wel mensen ingeschreven staan, niet zijn meegenomen. Dit geldt bijvoorbeeld voor zorginstellingen en kantoren die anti-kraak worden verhuurd.

Soort eigenaar

Voor de analyse van de woningvoorraad hebben we de eigenaren in een aantal categorieën ingedeeld. Dit zijn:

  • Corporatie: Woningen in het bezit van een woningcorporatie. OIS houdt een registratie bij van de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Groningen.
  • Eigenaarbewoner: De woning is in het bezit van een particulier, die tevens in de BRP op het betreffende adres staat ingeschreven.
  • Ouderseigenaar: De woning is in het bezit van een particulier, waarvan in ieder geval één van de bewoners in de BRP als kind van de eigenaar is geregistreerd.
  • Verhuur natuurlijk persoon: De woning valt niet in de hierboven genoemde categorieën en de eigenaar is een natuurlijk persoon.
  • Verhuur nietnatuurlijk persoon: De woning valt niet in de hierboven genoemde categorieën en de eigenaar is een niet-natuurlijk persoon (bedrijf, stichting, etc.).
  • Onbekend: De eigenaar van de woning is onbekend en de woning kan daardoor niet worden gecategoriseerd.

Woningen waar een omzettings- dan wel verhuurdersvergunning aanwezig is1 zijn ook ingedeeld onder verhuur (niet-) natuurlijk persoon. Woningen die in het bezit zijn van een eigen bedrijf (daarmee dus een niet-natuurlijk persoon), waarvan de eigenaar op het adres woont, worden in onze methodiek (mogelijk onterecht) onder verhuur niet-natuurlijk persoon geplaatst. Om hiervoor te corrigeren is data over het eigendom van bedrijven nodig, die OIS op dit moment niet ter beschikking heeft.

1 Een verhuurder heeft deze vergunningen nodig om op een adres kamers te mogen verhuren. In het verleden werd hier ook wel gesproken van een onttrekkingsvergunning.

Betaalbaarheidsgrenzen

Voor het invoeren van opkoopbescherming zijn voor de gemeente Groningen betaalbaarheidsgrenzen geformuleerd. Deze betaalbaarheidsgrenzen zijn in lijn met de doelgroepenverordening die in januari 2020 is vastgesteld. Hierin is opgenomen dat voor middeldure huurwoningen huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de DAEB-norm in aanmerking komen (inkomen tot € 60.036, prijspeil 2021). Gekeken naar de leencapaciteit kunnen woningzoekenden op basis van dit inkomen tot maximaal €305.500,- aan hypotheek verkrijgen.

In de doelgroepenverordening zijn twee lagere grenzen toegevoegd tot maximaal 1,0 keer de DAEB-norm en tot 1,28 keer de DAEB-norm. Aanvullend zijn er in dezelfde methodiek drie hogere betaalbaarheidsgrenzen toegevoegd om een compleet beeld te krijgen van de verdeling van inkomens en WOZ-waarden. Zo zijn de volgende betaalbaarheidsgrenzen vastgesteld:

1. Tot € 188.500

2. € 188.500 – € 248.000

3. € 248.000 – € 305.500

4. € 305.500 – € 376.500

5. € 376.500 – € 440.000

6. Meer dan € 440.000