2 Resultaten

Als eerste kijken we naar het eigendom van de woningen in de gemeente Groningen. In de tabellen tonen we het bezit van woningen over de afgelopen 5 jaar. In deze periode groeide het aantal woningen van ruim 111.000 naar meer dan 118.000. Dit is een groei van ruim 6% over deze periode. Deze groei zien we vooral in de toename van de verhuur door natuurlijke en niet-natuurlijke personen. In deze twee categorieën groeide het aantal woningen van ruim 23.000 naar meer dan 31.000 woningen. In het aandeel van de totale woningmarkt is dit een toename van 21% naar 26%.

Het overgrote deel van de woningen (38%, 2021) is in het bezit van eigenaar-bewoners. Dit percentage is sinds 2016 redelijk constant gebleven. Daarnaast is bijna een derde van de woningen in het bezit van woningcorporaties. Dit aandeel is over de afgelopen vijf jaar licht afgenomen, alhoewel het absolute aantal corporatiewoningen slechts minimaal is gedaald.

Het overgrote deel van de woningen (38%, 2021) is in het bezit van eigenaar-bewoners. Dit percentage is sinds 2016 redelijk constant gebleven. Daarnaast is bijna een derde van de woningen in het bezit van woningcorporaties. Dit aandeel is over de afgelopen vijf jaar licht afgenomen, alhoewel het absolute aantal corporatiewoningen slechts minimaal is gedaald.Als eerste kijken we naar het eigendom van de woningen in de gemeente Groningen. In de tabellen tonen we het bezit van woningen over de afgelopen 5 jaar. In deze periode groeide het aantal woningen van ruim 111.000 naar meer dan 118.000. Dit is een groei van ruim 6% over deze periode. Deze groei zien we vooral in de toename van de verhuur door natuurlijke en niet-natuurlijke personen. In deze twee categorieën groeide het aantal woningen van ruim 23.000 naar meer dan 31.000 woningen. In het aandeel van de totale woningmarkt is dit een toename van 21% naar 26%.

De tabellen hieronder tonen het percentage woningen dat in de gemeente Groningen binnen de vastgestelde betaalbaarheidsgrenzen valt. We tonen zowel de rijpercentages (Hoeveel van deze soort eigenaar valt in deze waardecategorie?) als de kolompercentages (Hoeveel in deze waardecategorie zijn van dit soort eigenaar?). De tabel op de volgende pagina toont het aantal woningen in de verschillende categorieën.

Bijna de helft van alle woningen in Groningen valt in de categorie met een WOZ-waarde tot €188.500. Van de corporatiewoningen is dit zelfs 81%. Minder dan 20% van de woningen valt in een categorie met een WOZ-waarde boven €305.500.

Als we naar de kolompercentages kijken (tabel 4), valt op dat in alle categorieën boven een WOZ-waarde van €305.500 voor het overgrote deel in het bezit zijn van eigenaar-bewoners (83% gecombineerd). Van de woningen tot 188.500 is ruim de helft in het bezit van de woningcorporaties, maar ook een substantieel deel van verhuurders (19% verhuur natuurlijk personen, 13% niet-natuurlijke personen, 2% ouders-eigenaars).
 

Van alle woningen tot €305.500 is 38% in het bezit van corporaties en 30% in het bezit van eigenaar-bewoners. De overige 32% is in het bezit van de ge-combineerde groep verhuurders. We zien dat het relatieve bezit van corporaties afneemt in de hogere waardecategorieën, terwijl het aantal eigenaar-bewoners toeneemt. Het aandeel verhuur is ook het hoogste in de laagste waardecategorieën. 

Onderstaande tabel laat de totale aantallen woningen zien. Hierin valt op dat ongeveer een kwart van alle woningen in de gemeente Groningen een corporatiewoning onder € 188.500 is. 
 

In de onderstaande figuur hebben we de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente Groningen geplot. Hierin is te zien dat er een duidelijke stijging van de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden. In de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde WOZ-waarde gestegen met 38%, met een gemiddelde van 7% stijging per jaar. De verwachting is dat de stijging ook in 2021 nog zal doorzetten. Omdat de gemiddelde waarde ook alle corporatiewoningen betreft, is deze waarde lager dan de gemiddelde waarde op de koopmarkt.

In de volgende grafiek hebben we de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde naar het soort eigenaar geplot. In alle categorieën zien we een vergelijkbare stijging van de WOZ-waarde van de woningen. Woningen van corporaties hebben gemiddeld de laagste WOZ-waarde. Woningen waarvan het eigendom onbekend is hebben de hoogste gemiddeld WOZ-waarde, maar dit betreft slechts een klein aantal woningen. Daarna zijn woningen van eigenaar-bewoners het meeste waard. In 2021 is de gemiddelde WOZ-waarde van eigenaar-bewoners €303.200.

Woningen die gemiddeld het meest in WOZ-waarde stegen zijn in het bezit van corporaties (43% over 5 jaar), ouders-eigenaars (44%) en eigenaar-bewoners (41%). De woningen die particulier verhuurd worden zijn gemiddeld minder gestegen (natuurlijke persoon 28%, niet-natuurlijk persoon 29%).
 

De figuur hieronder toont de relatieve verdeling van het soort eigenaar per waardecategorie in 2016 en 2021. De grootste verandering tussen 2016 en 2021 is de afname van het relatieve aantal eigenaar-bewoners in de laagste waardecategorieën. In 2016 was 29% van de woningen tot 188.500 in het bezit van eigenaar-bewoners. In 2021 is dit gedaald naar 14%. Het absolute aantal nam hierbij af van bijna 24.000 naar 8.000.

In de categorie tot €188.500 is de relatieve hoeveelheid verhuur (natuurlijk en niet-natuurlijke eigenaar) aanzienlijk toegenomen, van 23% naar 32%. Het absolute aantal daalde echter van 18.900 naar 18.400, maar doordat woningen in deze periode meer waard werden zijn er zo te zien in deze categorie woningen voor de verhuur bij gekomen. In de categorie van €188.500 tot €248.000 zijn er relatief en absoluut meer particulier verhuurde woningen bij gekomen. Dit is van 19% gestegen tot 29%, absoluut van bijna 2.100 naar ruim 7.400.

Veel ontwikkeling zien we in de drie categorieën tot €305.500. Gecombineerd is in deze categorieën het aandeel corporatiewoningen gelijk gebleven (38%), maar het aandeel woningen van eigenaar-bewoners is sterk afgenomen van 37% naar 30%. In de drie soorten verhuur zien we juist een toename van 25% naar 32%. Het aantal woningen onder deze grens nam in vijf jaar met ruim 2.000 af.

 In de hogere waardecategorieën is dit de verdeling van het bezit min of meer gelijk gebleven, al zijn de aantallen wel aanzienlijk toegenomen zoals in figuur 3 te zien is. In deze categorieën is het overgrote deel van de woningen in het bezit van eigenaar-bewoners.

Om een beter beeld te schetsen van de verdeling van de waarde van de woningen binnen de types woningbezit, hebben we een plot gemaakt van de spreiding van de WOZ-waarde van de verschillende types woningbezit (figuur 5). De donkerblauwe lijn geeft hierbij de mediaan van de WOZ-waarde aan. Dit is de waarde waarbij de helft van de woningen duurder is en de helft goedkoper (de middelste in de rangorde). De rest van de grafiek toont de verdeling van het aantal woningen in de betreffende categorie op dat prijsniveau.

Te zien is dat de verdeling van de woningen van eigenaar-bewoners minder geconcentreerd is dan de andere categorieën. Met name de woningen van corporaties en ouders-eigenaars bevinden zich grotendeels in het prijssegment van €150.000 tot €200.000. Woningen die verhuurd worden hebben grotendeels een WOZ-waarde tussen €100.000 en €250.000. Het overgrote deel van de woningen van alle eigenaars valt onder de grens van €305.500.

Om inzicht te krijgen op welke categorie woningen een opkoopbescherming van invloed kan zijn, hebben we een aantal kaarten gemaakt met daarin het aantal woningen van eigenaar-bewoners naar hun waardecategorie. Dit geeft een beeld van waar woningen van eigenaar-bewoners in deze waardecategorie door een opkoopregeling beschermd zouden worden. We spreken hier gemakshalve verder over eigen woningen waar het woningen van eigenaar-bewoners betreft. We hebben buurten met daarin tien of minder eigen woningen buiten beschouwing gelaten, omdat deze de beeldvorming op de kaart kunnen vertroebelen.

De kaart hieronder toont het aandeel van eigen woningen tot een waarde van €188.500 van het totaal aantal eigen woningen. De buurten met de hoogste percentages zien we in het oosten van de stad, met name in Beijum en Lewenborg, in de voormalige gemeente Ten Boer en in het zuidwesten van de stad (Corpus den Hoorn en De Wijert).

Over het geheel lijken er relatief weinig gebieden in de gemeente Groningen te zijn waar een groot deel van de eigen woningen in deze waardecategorie valt.

Om te kijken hoe dit er uit ziet als we kijken naar meerdere waardecategorieën, hebben we een kaart gemaakt met eigen woningen tot €248.000. Deze kaart laat het percentage woningen zien in de eerste twee waardecategorieën.

We kunnen zien dat het overgrote deel van de eigen woningen in de buurten van de oostelijke stadswijken Beijum en Lewenborg onder deze grens valt. Dit geldt daarnaast voor een belangrijk deel van de noordelijke stadswijken; met name Selwerd, maar ook Paddepoel, De Hoogte, de Indische Buurt en Vinkhuizen-Noord. De eigen woningen in de dorpsgebieden van de voormalige gemeente Ten Boer vallen ook voor een groot deel onder deze grens. Minder eigen woningen onder deze grens zien we in de buitengebieden van de voormalige gemeente Haren en de meer zuidelijke stadswijken, met uitzondering van de Weijert en Corpus den Hoorn.

Als we kijken naar de verdeling van de eigen woningen onder de grens van €248.000 in de gemeente Groningen, dan lijkt in veel wijken en dorpen een substantieel deel van de eigen woningen onder deze grens te vallen. In totaal valt 45% van de eigen woningen onder deze grens. Dat betekent dat bij deze grens in een aantal buurten een meerderheid van de eigen woningen door een opkoopregeling beschermd zou worden.

Om te zien hoe de gemeente er uit ziet bij een hogere grens, hebben we in de figuur hieronder de grenswaarde gezet op de eerder vastgestelde categoriegrens van €305.500.

In een groot deel van de buurten van de gemeente valt de meerderheid van de eigen woningen onder de grens van €305.500. De voornaamste uitzonderingen hierop zijn relatief recent gebouwde buurten zoals Gravenburg, Reitdiep en Piccardthof. Dit geldt ook voor het grootste deel van het buitengebied van de voormalige gemeente Haren. Deze grens lijkt daardoor geschikt om een groot deel van de eigen woningen in het merendeel van de wijken te beschermen met een opkoopregeling.